房贷新政剑指“去库存” 门槛降低有利于刚需入市

央行提出，“个人住房贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”。杨跃认为，此项规定说明新政在金融机构这一执行层面也进行“分类指导”，同样体现了政策的灵活性和差异化管理策略。

“一方面，各省级市场利率定价自律机制将起到重要区域政策落地作用，能够充分考虑当地经济金融形势和房地产市场状况，有的放矢。利率市场化改革接近尾声，市场利率定价自律机制将会在更多的金融领域发挥越来越重要的作用。另一方面，不同金融机构能够结合自身贷款投放政策、风险防控能力等因素，根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。这既充分给予了金融机构房地产业务发展的空间，也对其市场预判能力、风险控制能力、资产配置能力以及利率定价能力提出了更高要求。”杨跃指出。

门槛降低有利于刚需入市

首套房对应的是大量的市场刚需，面对的是众多工薪家庭。首付门槛降低，有利于刚需入市，尤其是对于那些刚参加工作，收入不低，但积蓄不多的年轻人，可谓是“及时雨”。此次新政出台正值春节返乡高峰，有利于手握资金的购房者提前落实置业计划，市场人士普遍预计，新政或将会使往年成交淡季的春节月，迎来一轮楼市交易的小高峰。

据测算，以首套房100万元、贷款20年的房子为例，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30万，月供为4303元，20年累计支付利息为33.27万元。目前首付最低能降至20%，只需要20万元，但每月月供增加到4918元，累计利息增至38.02万元。

张大伟判断，二线城市将是新政策主要影响区域，但也会对不限购城市产生心理上的影响。目前来看，我国一部分二线发达城市房地产库存压力不大，同时经济稳定，人口仍保持增长，首付降低的效果将主要体现在这部分基本面不错的城市上。但他同时强调，新政并未改变房地产需求的根本，降低首付只是把购房者进入市场的门槛降低了，并没有降低购买住房的成本，只不过是这些成本延后支付而已，首付降低将在多大程度上刺激购房成交量仍有待观察。