自带“空中花园”！济南拟出计容新规，鼓励开发第四代住宅

3月以来，济南楼市利好频出，多角度提振楼市。新近公示的《济南市建筑工程容积率计算规则》（征求意见稿）从落实“下力气建设好房子”角度，通过制定新的地上建筑容积率计算规则，推动开发商建设第四代住宅。

其中，作为第四代住宅“标配”的空中户属花园，新规拟规定满足一定条件，容积率按一半计算。

根据住房和城乡建设部出台的《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。形象点儿说，容积率大小直接影响居住舒适度，容积率较小，建筑密度一般也就较低，楼间距较大，通风采光条件较好，居住舒适度越高。

征求意见稿涉及商品住宅计容的亮点颇多。在公共开放空间方面，拟规定“纯住宅建筑首层架空空间面积应不少于首层投影面积40%，架空部分及必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房不计容”，即架空层不计入容积率。而在当下商品住宅设计中，一层产品往往采光不足、私密性不好，往往不被购房者看好。济南市自然资源和规划局相关处室工作人员表示，新的计容规则鼓励开发商在住宅楼首层设置架空层，为居民提供休闲、娱乐空间，但不允许停放非机动车。通过引入“架空层不计容”，有利于提升项目品质，便利了居民生活。

作为北方城市，根据济南的气候特点，使得购买未封闭阳台的业主，在入住前装修时往往选择封阳台。征求意见稿提出，“封闭阳台按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积”，封闭阳台与开敞阳台均按一半面积计算容积率，有利于开发商在项目建设阶段统一设计，建筑外立面将更加美观、规整。与此同时，“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米”，在满足新规一定要求下，阳台进深计容标准有望放宽，利好购房者居住品质。

征求意见稿多个条款涉及第四代住宅计容。根据该规则术语解释，第四代住宅是以每户拥有面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。也就是说，户属空中花园成为第四代住宅“标配”，开敞式公共绿化平台也是一个选项。目前，国内广州等不少城市针对第四代住宅制定了相应的鼓励政策，如“空中花园”“空中共享平台”面积不计容或部分计容，已经成为主流。本次征求意见稿对户属空中花园、公共绿化平台，分别给予一半、全部容积率的减免。

据了解，济南目前在历城区济钢片区、长清区中央创新区引入了第四代住宅试点项目。征求意见稿提出，第四代住宅试点项目的起居室层高不大于两层层高且水平投影面积不超过住宅套内建筑面积20%的，按水平投影面积计算容积率。这意味着，两层复式形式的第四代住宅产品起居室可做两层挑空设计，拟按一层计容，真正实现“空中别墅”。

此外，在核定建筑工程容积率时，征求意见稿还列举了建筑物避难层、社区嵌入式服务设施等十种不计入容积率的情形。