济南土拍取消最高限价

济南解除楼市调控即将满月。10月9日，主城区6宗住宅、商务金融用地网上交易冷热不均。而最受关注的则是，作为济南楼市调控期的政策工具之一——土拍最高限价规则“退市”，10月中下旬两场土拍恢复限时竞价环节“价高者得”的出让方式，标志着本轮调控从土地供应端到市场销售端全面松绑。

现场摇号规则“首秀”即打转向灯

10月9日上午9点半，长假后首场土拍正式开始。

科技城片区12街区组团、王舍人片区原恒大地块、长岭山片区出让地块、南北康片区商务金融地块，要么很快底价成交，要么流拍，只有唐冶片区围子山路以东A-1-1住宅地块热度一路走高。

根据挂牌文件，这宗土地地上容积率最大为1.2，起始价格42419万元，竞拍门槛不高，配建设施也不多。参与竞拍的企业有保利置业、中海、华润、瑞马、中建城发等12家，每轮加价幅度100万元。在第64轮时，一位竞买人率先报价48793万元，触发最高限价，不到20秒的时间里，其余11位竞买人纷纷跟进，很快进入竞建筑品质阶段。随后，顺序竞4项建筑品质，12位竞买人互不相让，直至报出商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求，并同意参与现场摇号。

根据新规则，现场摇号活动在网上竞价活动结束后的2个工作日内进行。但是现场摇号方式只适用本次土拍，因为当天上午济南市自然资源和规划局很快公布了补充公告，对10月18日和20日进行的两场土拍出让规则进行了修改，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

新黄河记者向有关部门咨询，确认后两场土拍取消了最高限价规则，“限地价竞建筑品质+现场摇号”方式随之取消。这意味着现场摇号规则首次启用即落幕。不过，在起步区10月16日上午举行的土拍中，挂牌文件尚未修改，在达到最高限价后仍采取“限地价竞建筑品质+现场摇号”方式确定竞得人。

最高限价政策施行6年落幕

始于唐冶，终于唐冶。时间回到2017年8月，唐冶土拍，最高限价首次落地。

当时的背景是2017年4月济南出台“史上最严调控”新政，在随后的长清、章丘土拍中，土地溢价率居高不下，一度最高达401%。为引导企业理性拍地，降低溢价率，最高限价土拍新政随之登场。新政规定，在达到最高限价后启用三种方式，当时挂钩配建政府储备性安置房面积确定竞得人。

但随之而来的2017年“8·4唐冶土拍”和“8·11汉峪土拍”，共有12宗地（组团）“熔断”，因此被冠以“血拼”“大战”。新政从2017年8月落地到当年年底，先后有15宗住宅用地“熔断”。

2018年成为济南土地市场的一道分水岭。在2018年2月7日济南高新区贤文片区土拍“熔断”后，企业拍地终于冷静下来，全年只有1次“熔断”；2019年、2020年则分别有4次和3次；2021年“两集中”供地新政、“三道红线”降杠杆后，土地市场趋冷，底价成交成为主流，全年未有一宗住宅土地“熔断”；2022年土地市场呈现“局部小热、整体大冷”的特点，全年只有2宗住宅用地“熔断”；进入2023年，受楼市“小阳春”带动，6月先后有3宗住宅用地“熔断”，而楼市全面松绑后，10月围子山地块再次“熔断”。

从前后6年时间来看，济南土地市场至少有29次住宅用地“熔断”，2017年新政第一年就有15次之多。直至2022年8月改为限地价竞建筑品质和建设进度，5间年开发企业需配建的安置房总面积超过了46万平方米。仅2017年8月两次土拍就积累了超过40万平方米的储备性安置房。

土地市场短期不会有太大起伏

12家企业现场摇号、最高限价政策退出，短短一天之内土地出让规则调整好似旋转门，变化之快让人目不暇接。接下来市场走向会有何影响?

目前，10月先后有两场市本级和两场起步区土拍，前者范围内有12宗住宅用地挂牌，分布在市中、天桥、槐荫区和历城区雪山片区、济钢片区；起步区两场土拍只有大桥片区总部经济区4宗住宅用地出让。整体来看，热点地块不多，城市更新项目地块较多。

业内人士认为，楼市调控解除后，土地市场短期不会有太大起伏，延续目前这种“整体不热，局部小热”的局面。一方面，目前正处于楼市调整的中后期，随着市场逐步调整到位，深耕济南本地的开发企业会继续拿地，保持正常运营；另一方面，企业投资热情易受大环境影响，加之土地市场需求不足，所以整体不温不火。

数据显示，济南“银十”平稳开局，10月1日至7日，济南新建商品住宅网签面积7.11万平方米，近几日网签量保持在200套以上；二手住宅网签面积放量，同比上升475.45%。尽管土拍不再挂钩竞建筑品质，但结合山东对高品质住宅建设要求，以及这两年改善性住宅的热销，“后调控”时期市场继续分化，“好房子”受到追捧。